Справочник покупателя
Как купить недвижимость у инвестора: пошаговый порядок
Покупка недвижимости у инвестора в Сочи — распространённый сценарий: инвестор приобретает помещения на ранних этапах или пакетом, а затем продаёт их конечным покупателям. Для покупателя это означает, что продавец — не застройщик, а частное лицо или компания, которым принадлежит помещение либо право требовать его передачи. От того, какое именно право есть у продавца, зависят форма договора и набор проверок.
Первый вариант — помещение уже в собственности инвестора. Тогда заключается обычный договор купли-продажи, переход права регистрируется в Росреестре. Проверка стандартная: выписка из ЕГРН, основание возникновения права, отсутствие обременений и арестов, согласие супруга, если оно требуется. Такие лоты в каталоге отмечены как продающиеся по ДКП.
Второй вариант — право собственности ещё не оформлено. В этом случае инвестор предлагает предварительный договор купли-продажи с указанием срока, к которому будет заключён основной. Попросите показать документы, на основании которых продавец получит помещение, и убедитесь, что описание объекта в них совпадает с тем, что вы покупаете. Срок выхода на ДКП по таким лотам указан в каталоге.
Порядок действий. Выберите лот и запросите актуальную цену и статус — каталог обновляется, и предложение могло измениться. Осмотрите объект. Получите документы и проект договора, покажите их юристу. Согласуйте порядок расчётов: безопаснее использовать аккредитив, эскроу-подобные механизмы банка или банковскую ячейку, когда продавец получает деньги после выполнения оговорённого условия. Зафиксируйте договорённости письменно.
Отдельно уточните, кто несёт расходы по сделке и есть ли комиссия. По некоторым лотам продавец прямо указывает, что налоги и комиссия уже включены в стоимость, по другим возможен торг. Если в карточке отмечено особое обстоятельство — например, судебное производство по объекту, — запросите подробности и оцените риски до внесения любых платежей.
Наконец, помните о налогах при будущей продаже. Если вы продадите объект раньше минимального срока владения, с дохода нужно будет заплатить налог; при покупке по предварительному договору срок владения обычно считается с момента регистрации права собственности. Для апартаментов и коммерческих помещений жилищные льготы не действуют. Эти вопросы стоит обсудить с налоговым консультантом.
Вопросы и ответы
Чем покупка у инвестора отличается от покупки у застройщика?
У застройщика квартиру в строящемся доме обычно покупают по договору долевого участия с расчётами через эскроу-счёт. Инвестор продаёт уже приобретённые им помещения: по договору купли-продажи, если право собственности оформлено, либо по предварительному договору, если оно ещё оформляется. Поэтому главное — проверить, каким правом на объект обладает продавец.
Какие документы запросить у продавца?
Если объект в собственности — выписку из ЕГРН и документ-основание возникновения права. Если продажа идёт по предварительному договору — документы, по которым продавец получит помещение, и проект ПДКП с описанием объекта, стоимостью и сроком заключения основного договора. Дополнительно уточните наличие обременений, споров и согласия супруга на сделку.
Как безопасно рассчитаться с продавцом?
Наиболее распространённые способы — банковский аккредитив и банковская ячейка: продавец получает доступ к деньгам только после выполнения условия, например регистрации перехода права. При предварительном договоре порядок оплаты особенно важен: закрепите в тексте, какая сумма вносится до основного договора и как она возвращается, если сделка не состоится.
Можно ли купить недвижимость в Сочи дистанционно?
Да, это возможно. Документы можно подписать через представителя по нотариальной доверенности либо с использованием электронной подписи и электронной регистрации, если эти способы подходят сторонам и банку. Осмотр объекта в таком случае проводит доверенное лицо или он заменяется видеопоказом. Расчёты проводятся через банк в безналичной форме.