Справочник покупателя
ДКП и ПДКП: как устроены договоры при покупке недвижимости
ДКП и ПДКП — две аббревиатуры, которые покупатель недвижимости в Сочи встречает почти в каждом объявлении. ДКП — это договор купли-продажи, основной договор, на основании которого право собственности переходит от продавца к покупателю. ПДКП — предварительный договор купли-продажи: по нему стороны лишь обязуются заключить основной договор в будущем на заранее согласованных условиях.
При сделке по ДКП стороны подписывают договор и подают документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ или нотариуса, а также в электронном виде. Покупатель становится собственником с момента внесения записи в ЕГРН. Это самый понятный вариант: у продавца уже есть зарегистрированная собственность, которую можно проверить по выписке.
Предварительный договор сам по себе в Росреестре не регистрируется и право собственности не передаёт. В нём должны быть условия, позволяющие определить предмет будущей сделки: описание помещения, стоимость и срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок не указан, по общему правилу основной договор должен быть заключён в течение года. Если одна из сторон уклоняется от его заключения, другая вправе требовать этого через суд.
ПДКП используют, когда продавец пока не может заключить основной договор: например, право собственности на помещение ещё не зарегистрировано. В каталоге у таких лотов указан ориентир — «выход на ДКП» с кварталом и годом. Это срок, к которому продавец планирует оформить собственность и подписать с покупателем основной договор. Чем дальше этот срок, тем внимательнее нужно относиться к условиям оплаты и ответственности сторон.
Что проверить покупателю перед подписанием ПДКП. Первое — на каком основании продавец распоряжается помещением: попросите документы, из которых возникает его право. Второе — точное описание объекта: номер, площадь, этаж, корпус. Третье — срок заключения основного договора и последствия его нарушения. Четвёртое — порядок оплаты: какая часть вносится сразу, какая — при подписании ДКП, и как возвращаются деньги, если сделка не состоится. Проект договора разумно показать юристу до внесения любых платежей.
Отдельный вопрос — ипотека. Банки охотно кредитуют покупку по ДКП, а вот сделки по предварительному договору многие из них не финансируют. Если планируете привлекать кредит, начните с консультации в банке. Материнский капитал и налоговый вычет также привязаны к зарегистрированному праву собственности, то есть к основному договору.
Вопросы и ответы
Что такое ПДКП простыми словами?
Это предварительный договор купли-продажи — письменное обязательство продавца и покупателя заключить основной договор в будущем на согласованных условиях. Он фиксирует объект, стоимость и срок, но не делает покупателя собственником. Право собственности возникает только после подписания основного договора и регистрации перехода права в Росреестре.
Регистрируется ли ПДКП в Росреестре?
Нет, предварительный договор государственной регистрации не подлежит, и запись о нём в ЕГРН не вносится. Регистрируется только переход права по основному договору купли-продажи. Именно поэтому при ПДКП особенно важны проверка продавца, понятные условия оплаты и чётко прописанный срок заключения основного договора.
Что значит «выход на ДКП» в карточке лота?
Это ориентировочный срок, к которому продавец планирует заключить с покупателем основной договор купли-продажи. В каталоге он указан кварталом и годом. До этой даты отношения сторон регулирует предварительный договор. Конкретную дату и ответственность за её нарушение нужно закреплять в тексте самого ПДКП.
Можно ли купить по ПДКП в ипотеку?
Многие банки не кредитуют сделки по предварительному договору, поскольку у них нет возможности оформить залог на объект до регистрации права собственности. Отдельные программы возможны, но это зависит от банка и объекта. Если без кредита не обойтись, сначала получите в банке подтверждение, что он готов работать с таким договором.