Справочник покупателя
Покупка помещения с арендатором: на что смотреть инвестору
Коммерческая недвижимость с арендатором в Сочи — формат, который часто называют готовым арендным бизнесом, или ГАБ. Покупатель приобретает не просто помещение, а помещение с действующим договором аренды и, соответственно, с арендным потоком с первого дня владения. В каталоге такой формат представлен помещением в ЖК Ард Хаус; близкие по смыслу предложения — помещение под аренду блоками в ЖК Альпика+ и пакет кладовых в ЖК Альпийский квартал.
Главное, что нужно понимать: при смене собственника договор аренды по общему правилу сохраняет силу. Новый владелец становится арендодателем на тех же условиях, которые согласовал прежний. Поэтому договор аренды — второй по важности документ после правоустанавливающих документов на само помещение. Читать его нужно целиком, вместе со всеми дополнительными соглашениями.
Что проверить в договоре аренды. Срок действия и порядок продления. Размер арендной платы, её структуру — фиксированная часть, процент с оборота, индексация. Кто оплачивает коммунальные и эксплуатационные расходы. Условия досрочного расторжения по инициативе арендатора и размер обеспечительного платежа. Договоры, заключённые на год и более, подлежат государственной регистрации — убедитесь, что она есть.
Проверьте фактическое исполнение. Попросите подтверждение поступления арендных платежей за последние месяцы и сверьте суммы с договором. Узнайте, нет ли у арендатора задолженности и споров с собственником. Оцените самого арендатора: как давно он работает в этом помещении, насколько устойчив его бизнес, легко ли будет найти замену, если он съедет.
Как считать окупаемость. Возьмите годовой арендный доход по договору, вычтите налоги, расходы на содержание, страхование и резерв на простой между арендаторами. Полученную сумму сопоставьте с полной стоимостью покупки, включая расходы на сделку. Мы не публикуем готовых расчётов доходности: корректная цифра получается только из документов по конкретному объекту и вашей налоговой ситуации.
Налоги. Физическое лицо может владеть коммерческим помещением, но регулярная сдача в аренду — предпринимательская деятельность, поэтому обычно оформляют статус ИП и выбирают налоговый режим. От режима зависит итоговая нагрузка, а при продаже помещения, которое использовалось в бизнесе, действуют особые правила. Схему владения стоит обсудить с бухгалтером до сделки.
Вопросы и ответы
Что такое готовый арендный бизнес?
Это коммерческое помещение, которое продаётся вместе с действующим арендатором и договором аренды. Покупатель становится арендодателем и получает арендные платежи сразу после перехода права собственности. Ценность такого объекта определяется не только помещением, но и качеством договора: сроком, ставкой, условиями индексации и надёжностью арендатора.
Переходит ли договор аренды к новому собственнику?
По общему правилу да: переход права собственности на помещение не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник занимает место арендодателя на прежних условиях. Сторонам стоит уведомить арендатора о смене собственника и новых реквизитах для оплаты, а при необходимости подписать дополнительное соглашение.
Что проверить перед покупкой помещения с арендатором?
Запросите выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы продавца, договор аренды со всеми дополнительными соглашениями и подтверждение платежей за последние месяцы. Проверьте срок договора, условия расторжения, наличие регистрации долгосрочного договора и отсутствие задолженности. Оцените, насколько легко найти нового арендатора, если текущий съедет.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости?
Из годового арендного дохода вычтите налоги, эксплуатационные расходы, страхование и резерв на период без арендатора. Чистый доход разделите на полную стоимость покупки с учётом расходов на сделку. Считайте только по документально подтверждённым цифрам. Мы не публикуем прогнозов: результат зависит от договора аренды и вашего налогового режима.